京小槌普法｜甲醛浓度高达0.3，这样的房屋我能退租吗？

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相信不少租客在租房时

都会有各种纠结

囊中羞涩时也只能选择妥协了

但是如果出租房

存在根本性的质量问题

这可就不是能妥协忍让的事儿了

北京一中院近期就审理了一起

因出租房甲醛超标引发的诉讼

下面就让我们一起了解下吧

基本案情

大学刚毕业的小王，通过中介公司的介绍看中了小胡挂牌出租的一套房屋。2019年8月18日，小王和小胡在中介公司的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由小王承租小胡的房屋并约定了租赁期限、违约金支付等一系列具体内容。没想到入住才两天，小王就开始出现头疼恶心的症状。小王自己买了设备，对承租房屋进行空气质量检测，这才发现房屋空气甲醛的浓度高于标准值。

小王马上将情况告知小胡和中介工作人员。第二天，中介工作人员和小胡一起对房屋空气再次进行检测，显示甲醛的浓度为0.3毫克/立方米，小王当即表示要求解除合同并退还租金，遭到了小胡的拒绝。第二天小王通过微信向小胡发出了解除合同的通知，并向一审法院起诉，请求判令解除租赁合同，由小胡返还押金及预付租金，同时请求判令小胡支付违约金。

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）规定，一类民用建筑工程室内甲醛含量不得高于0.08毫克/立方米标准。

2020年8月1日正式实施的《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）进一步将标准提高到0.07毫克/立方米。

裁判结果

一审法院经审理后认为，小胡出租的房屋不符合合同约定，影响承租人安全、健康，故小王享有合同约定的解除权，小胡应当支付违约金。一审法院支持了小王关于解除合同、退还租金和押金、支付违约金的诉讼请求。

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小胡不服一审判决，提出上诉，主张其对甲醛测试结果不认可，该测试结果不具有真实性。

北京一中院经审理后认为：小王入住房屋后发现甲醛超标，将该情况告知小胡和中介公司，后中介工作人员陪同小王再次对出租房进行检测，甲醛浓度高达0.3毫克/立方米，严重超过国家标准。三方沟通过程中，小胡对甲醛超标一事未提出任何异议，故小王有权行使合同约定的合同解除权。小胡二审中虽对甲醛测试结果不予认可，但是小王在此前已及时履行了告知义务，且中介人员也参与了测试过程，故法院对小王提供的测试结果予以采信。合同解除后，小王主张小胡按照合同约定支付违约金具有事实依据。一审法院确定的小胡应退还的租金数额亦无不当。最终北京一中院二审判决驳回上诉，维持原判。

京小槌提示

出租房空气质量不合格问题较为隐蔽，在承租人看房时，或双方交接房屋时一般很难发现，往往在租户入住后才会发现该问题。租户如发现空气质量不合格，应当与房东和中介公司及时沟通，协商解决。

对于租户而言

1. 租户看房时应当关注房屋质量问题等细节，比如向房东或中介公司了解装修用料、家具购买时间等，并且在签订《房屋租赁合同》时，对空气质量问题进行专门约定。

2. 一旦发现存在空气质量问题，租户应当及时告知出租人和中介人员，尽量与出租人协商确定鉴定机构，并选择具有营业资质的正规鉴定机构。

3. 租户应当及时检测并固定证据，检测时应通知出租人到场，如出租人无法到场的，至少应保证有第三方中介公司人员在场。

4. 租户还应当保存租赁合同、租金支付凭证、财产受损证明、诊断证明等证据，以便于后续维权。

对于房东而言

1. 房屋本身的装修、家具等都可能导致空气污染，对这些细节房东也不应懈怠，在挂牌出租前应确保房屋质量没有瑕疵。

2. 房东负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存有瑕疵的情况下，房东应承担维修义务，当空气中甲醛等化合物超标时，应当及时采取相应措施，减少空气污染对租户人身造成的损害。

3. 当出现空气质量问题时，房东应当积极配合承租人完成空气质量检测。

对于中介公司而言

1. 中介公司在接受租房委托时不仅应当对房屋外在的看得见的物品质量严格把关，对于隐性的问题（如空气质量、管道）等更应严格把关，在撮合交易过程中还应当向双方告知相应的风险和责任。

2. 在因房屋质量问题引发争议时，中介人员应当积极作为，安排租户和房东之间进行有效沟通，并协助空气质量鉴定机构进行检测。

（文中配图来自网络）

供稿：北京一中院

编辑：马相桐 汪希